Con l’entrata in vigore del decreto Semplificazoni si è operata una decisa agevolazione degli atti dovuti, al fine di ridurre i tempi dell’avvio dei cantieri relativi al Superbonus 110%. In particolare sono tre le tematiche principali su cui il Decreto effettua grandi cambiamenti:
- conformità edilizia
- nuove categorie catastali ammesse
- barriere architettoniche.
Il primo punto è senz’altro quello più rivoluzionario rispetto alla precedente legislazione.
L’accesso al Superbonus
Con la nuova versione del comma 13-ter il legislatore ha evidentemente voluto slegare i provvedimenti di natura fiscale da quelli edilizi. Oltre a prevedere, infatti, che gli interventi senza demolizione e ricostruzione possano essere considerati manutenzione straordinaria e oltre a chiarire definitivamente che per questi interventi è necessaria unicamente la CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata).
La CILA, introdotta nel 2010 all’interno del Testo unico dell’Edilizia per semplificare l’avvio dei lavori senza dover presentare il titolo abitativo, è un documento che viene comunicato, anche in forma digitale, all’ufficio tecnico del Comune e deve essere redatto da un professionista.
Nel modello CILA l’interessato non dovrà comunicare nulla circa la regolarità urbanistica dell’immobile.
Ovviamente ogni valutazione sulla legittimità dell’immobile oggetto dell’intervento e degli stessi lavori resta impregiudicata, con la possibilità che vengano segnalate irregolarità dell’edificio. Restano fermi, se dovuti, gli oneri di urbanizzazione.
Il nuovo comma 13-ter prevede, inoltre, una deroga al principio stabilito dall’art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che, ricordiamo, prevede la decadenza dei benefici fiscali fruiti in caso di intervento abusivo realizzato in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato. Viene previsto, anche, che la decadenza di cui all’art. 49 opera solo nei seguent casi:
- mancata presentazione della CILA
- interventi realizzati in difformità dalla CILA
- assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione o che ne ha attestato la costruzione (ne caso questa sia stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967)
- non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dall’art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio.
La CILA può esporre a provvedimenti amministritivi
La presentazione di una CILA che rappresenta fedelmente l’intervento e lo stato dei luoghi, che indica la concessione edilizia o l’attestazione ante ’67, non avrà alcun problema di decadenza del beneficio fiscale previsto dall’art. 119 del Decreto Rilancio.
L’amministrazione non può fare nulla contro la CILA, ma può operare solo per reprimere l’eventuale abuso individuato. Nel caso di CILA presentata per accedere al Superbonus in cui non sia verificato lo stato legittimo (perché non più previsto), il tecnico comunale potrà sempre desumere e sanzionare eventuali abusi ricavabili dal confronto tra gli elaborati grafici allegati e l’ultimo titolo edilizio.
Nuove categorie catastali ammesse
Le nuove categorie catastali ammesse sono:
- B/1 – Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
- B/2 – Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
- D/4 – Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
Vediamo di seguito come si calcola il tetto di spesa per le attività non lucrative, le case di cura e gli ospedali. Innanzitutto si considera il massimale di spesa previsto per i diversi interventi e lo si pondera con la superficie media per unità abitativa immobiliare.
Prendiamo come esempio un intervento di miglioramento sismico con massimale di spesa 96.000 euro/u.i..
Consideriamo quindi come superficie media per unità immobiliare 106,2 m² (fonte: Osservatorio Immobiliare 2020, Mercato di compravendita).
Per una casa di cura in categoria catastale B/2 con superficie complessiva di 1.000 m² si ha di conseguenza un massimale di 96.000 euro x (1.000 / 106,2) = 903.954,8 euro.
Barriere architettoniche
In caso di interventi di miglioramento sismico e di consolidamento statico è ora possibile applicare l’aliquota del 110% di detrazione alle spese necessarie per l’eliminazione delle barriere architettoniche.
Al comma 4 dell’art. 119 della Legge Rilancio si legge infatti: “Tale aliquota si applica anche agli interventi previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già richiesti ai sensi del comma 2 della presente disposizione“.
Nello specifico la lettera e dell’art. 16-bis comma 1 il TUIR del 1986 prevede: “finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104“.
